[스크랩] 집주인에게 전·월세 보증금 못 받으면?

이미정씨는 최근 보증금 문제로 골치가 아프다. 이씨는 홍대 인근에 미술 작업을 위한 공간을 월세로 계약했다. 3월이면 계약기간이 만료되는 이씨는 재계약을 안하겠다고 집주인에게 1월에 이야기했다. 집주인은 다음 임차인이 정해질 때 까지 보증금을 줄 수 없다고 했다.

이 씨는 “재계약을 안 하겠다는 이야기는 최소 3개월 전에 했어야 한다는 말과 함께 이런 일이 ‘관례’라는 답변을 집주인과 부동산 관계자에게 듣자 당황스러웠다”고 말했다.

이 씨가 계약 종료일 전에 다음 임차인이 들어오지 않아 보증금을 돌려받지 못하면 어떻게 해야할까.

서울시에서는 이런 임대인과 임차인의 분쟁 해결을 위해 ‘전월세보증금센터’를 운영하고 있다. 이씨의 경우 이곳에서 ‘임대차계약종료전’ 대출상품을 이용할 수 있다. 이 상품은 임대차계약 종료전 집주인이 보증금을 안줘 새로운 곳으로 입주가 어려운 경우 기존 임대주택의 보증금과 유사한 금액만큼의 대출을 지원한다.

이 상품은 계약 종료를 앞둔 곳의 보증금만큼, 또는 새로 입주하는 곳의 보증금의 90%를 대출 받을 수 있다. 계약 종료후에는 신청이 불가능하다. 최대 1억8000만원까지 대출을 받을 수 있으며 은행 수수료로 연 2%의 이자가 적용된다. 기존 집주인과 계약 종료 시점에서 보증금을 받아 대출금을 갚으면 된다. 다만 이 상품은 거주지가 서울이어야 하고 서울시청지점 우리은행에서만 받을 수 있다.

이 외에도 전·월세 보증금 반환에 대한 불안감을 줄여줄 수 있는 여러 제도가 있다. 확정일자인 제도가 그 중 하나다. 임대차계약 후 이사를 하고 주택 소재지 읍·면·동사무소에 주택임대차계약서를 가지고 간다. 서류상 하자가 없는지 확인하고 확정일자를 기재함으로써 법률적 내용과 상관없이 문서작성일자를 기준으로 보증금을 받을 권리가 생긴다.

보증금 규모에 상관없이 후순위채권에 우선해 변제 받을 수 있는 권리가 생긴다. 하지만 자신보다 선순위채권자가 많거나 금액이 클 경우 문제의 소지가 있다. 집주인이 집을 경매 등으로 처분해 보증금 문제를 해결할 경우 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있다.

소액보증금 우선변제제도도 있다. 일정 범위 내의 보증금으로 계약한 임차인에게 보증금의 일부에 대한 우선 변제권을 준다. 올해부터 소액 임차인의 우선변제금을 올리고 적용대상 보증금을 확대했다. 서울은 우선변제 받을 이차인 범위를 전세보증금 9500만원 이하인 자로 했다. 수도권 지역은 8000만원, 광역시 등은 6000만원까지 우선변제금이 적용된다. 서울은 3200만원, 수도권은 2700만원, 광역시 등은 2000만원까지 우선 변제 받을 수 있다. 하지만 우선 변제금을 받고 나머지 금액이 선순위자에 밀리면 보증금을 모두 돌려받지 못할 수 있다.

전세 세입자의 경우 전세금 반환보증제도도 활용이 가능하다. 전세금 반환보증제도는 대한주택보증을 활용하는 방법이다. 임차인이 한달 내 집주인으로부터 보증금을 돌려받지 못하거나 전셋집이 경매로 넘어갈 경우 대한주택보증이 전세보증금을 도려주는 제도다. 수도권은 전세보증금 3억원, 연간 소득대비 이자 비율이 40% 이하, 전세 계약 또는 전입일로부터 3개월 이내의 세입자이다. 또한 전세금 합산 금액이 집값의 90% 이하여야 하고 전세 계약을 하려는 집의 선순위 채권(주택담보대출 등)의 채권액이 60% 이하여야 한다. 아파트는 90%, 단독·다세대주택, 오피스텔 등은 70%에서 80%만 돌려받을 수 있다.

마지막으로 계약기간이 이미 만료된 경우에는 임차권등기명령제도를 활용할 수 있다. 주택소재지 관할법원이나 시·군 법원에가서 임차등기권명령신청서를 작성하면 된다.

위에서 언급한 방법들이 모두 가능하려면 ‘대항력’이 있어야 한다. 대항력이란 집주인이 바뀌더라도 계약기간까지 살 수 있고 보증금을 모두 돌려받을 권리를 말한다. 대항력은 해당 주택을 점유하고 있고 전입신고를 하면 획득이 가능하다. 보증금에 대한 보호를 받고 싶다면 계약 후 전입신고가 가장 기본이다.

[김범수 기자 kbs@chosun.com]

 

 

 

 

 

 

출처 : 인생과투자

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